フルリフォームという選択肢

築40年のフルリフォーム

本誌が過去に紹介したリフォーム事例で、最も古い住宅は、おそらく築80年の戸建てです。
さすがにこれは例外的でしょうが、築40年程度の自宅のフルリフォームなら、けっして珍しくありません。２世帯住宅や３世帯住宅、いずれ住み継ぐ用のフルリフォームなど。対象を築35年程度の物件のフルリフォーム例にまで広げると、多すぎて、ここには挙げきれないほどです。

建て替えよりも安上がり

住み心地は良くなり、費用が抑えられる。それがフルリフォームです。大幅な間取り変更や耐震補強や断熱工事をしたとしても、基礎・土台の工事は不要で、解体費や廃棄物処理費を少なくて済みます。
ただし軟弱地盤を改良したり、躯体の老朽化が著しい場合は相応に費用がかさみますし、将来を考えると、建て替えの方が妥当なケースもあります。施工会社に相談して納得いくまで比較しましょう。

「既存不適格」とは？

建物の条件によっては、隣地との間隔が狭すぎるなどフルリフォームを選択するしかない場合もあります。古い住宅には、現行の法律に適合しない既存不適格の住宅があり、再建築不可や建て替えに際して床面積を狭くせざるを得ないことがあります。よくあるケースは、次のようなものです。

■ 不適合接道
建築基準法では、幅４メートル以上の道路に２メートル以上接していない土地には、原則として建物を建てられないと定めています。

■ 建ぺい率・容積率違反
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する建物の延床面積の割合です（下図）。
どちらも用途地域ごとに割合が決められており、当時の建ぺい率・容積率いっぱいに建てた住宅は、いまは既存不適格の場合があります。リフォームなら可能ですが、細かな規則や緩和措置がありますので建て替えかリフォームかを検討する際に、施工会社に問い合わせてみましょう。